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Le DPE d'un immeuble en copropriété, aussi appelé DPE collectif ou DPE immeuble collectif, évalue le bâtiment entier sous deux angles, l'énergie consommée et le carbone émis : murs et toiture, locaux communs, production de chaleur et d'eau chaude, appartements compris.
Il vise les immeubles d'habitation collective les plus anciens, et les plus petites copropriétés y sont soumises depuis le 1er janvier 2026. Cette page s'adresse aux syndics, aux membres de conseils syndicaux et aux copropriétaires qui préparent une assemblée générale. Elle regarde l'immeuble comme un objet technique : ce que le diagnostiqueur relève, ce qui fait la classe d'un bâtiment et l'usage du résultat pour les lots et les travaux.
DPE collectif : quels immeubles, quelles échéances ?
Sont visés par le DPE collectif les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, date de dépôt faisant foi (article L. 126-31 du CCH). Les immeubles plus récents, conçus sous la réglementation thermique 2012 ou la RE2020, sortent de ce dispositif. Depuis la loi Climat et résilience de 2021, toutes les copropriétés y entrent, en trois paliers qui dépendent du nombre de lots.
Le calendrier selon le nombre de lots
La date d'entrée dans l'obligation dépend de la taille de la copropriété, comptée en lots.
| Immeuble | Obligation depuis le |
|---|---|
| Copropriété de plus de 200 lots et immeuble en monopropriété | 1er janvier 2024 |
| Copropriété de 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Copropriété de 50 lots ou moins | 1er janvier 2026 |
Petites copropriétés et durée de validité
Pour les copropriétés de 50 lots ou moins, le texte ne prévoit aucune dispense liée à la taille : un immeuble de six appartements bâti en 1930 doit disposer de son DPE au même titre qu'une résidence de 300 lots, et le syndic, même bénévole, doit porter la question devant l'assemblée générale.
Une fois réalisé, le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans. L'immeuble échappe à cette échéance si un DPE postérieur au 1er juillet 2021 le range en classe A, B ou C, selon le même article : un bon classement dispense donc la copropriété du renouvellement décennal.
Le DPE collectif parmi les autres diagnostics de l'immeuble
Selon son âge et sa situation, un immeuble en copropriété peut devoir disposer de plusieurs diagnostics portant sur ses parties communes ou sur le bâtiment entier. Ce panorama situe le DPE collectif parmi eux.
- le DPE collectif, pour les bâtiments d'habitation collective visés par l'article L. 126-31 CCH ;
- le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), exigé dès que la copropriété a plus de quinze ans (article L. 731-1 CCH) ;
- le diagnostic technique global (DTG), qui dresse un état complet du bâtiment et que l'ANIL range parmi les obligations, entre autres quand un immeuble âgé de plus de dix ans est mis en copropriété ;
- le dossier technique amiante des parties communes, pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 ;
- le constat de risque d'exposition au plomb des parties communes, pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
Comment le diagnostiqueur évalue un immeuble en copropriété
Pour établir le diagnostic de performance énergétique collectif, le diagnostiqueur relève sur place les caractéristiques de l'enveloppe et des équipements de l'immeuble, puis calcule sa performance avec la méthode conventionnelle 3CL-DPE 2021. Une fois l'obligation située, voici ce qu'il examine concrètement.
La méthode 3CL appliquée au bâtiment entier
La méthode 3CL vient de l'arrêté du 31 mars 2021, qui encadre le diagnostic des bâtiments existants. Ce calcul conventionnel reconstitue la consommation de l'immeuble à partir de ce qui est construit et installé (parois, isolation, vitrages, ventilation, générateurs), avec des occupants fictifs aux usages normalisés. Les consommations réelles n'entrent pas dans la note : à bâti égal, deux immeubles reçoivent la même étiquette, que leurs habitants chauffent à 19 ou à 23 degrés.
Le résultat se présente sous la forme d'une double étiquette, énergie (en énergie primaire) et climat (émissions de gaz à effet de serre). La classe retenue est la plus défavorable des deux.
La visite : parties communes et échantillon de logements
La visite commence par les parties communes et les locaux techniques. Le diagnostiqueur doit pouvoir accéder à la chaufferie ou aux sous-stations, aux combles ou à la toiture-terrasse, aux caves et sous-sols, aux gaines de ventilation et aux halls.
Tous les appartements ne sont pas visités : le diagnostiqueur examine un échantillon de logements représentatif, dont il détermine lui-même la composition. Prévoyez l'accès à des logements de positions différentes :
- rez-de-chaussée au-dessus des caves, étage intermédiaire et dernier étage sous toiture ;
- logement en pignon ou en angle, plus exposé ;
- des logements dont les fenêtres ou le système de chauffage ont été changés.
Les pièces que le syndic doit réunir
Le diagnostiqueur certifié vérifie sur place ce qu'il peut constater, mais les documents techniques évitent des valeurs par défaut souvent pénalisantes. Pièces à rassembler avant la visite :
- plans de l'immeuble (niveaux, coupes, façades) et état descriptif de division ;
- date du permis de construire et historique des travaux (ravalement, isolation de toiture, remplacement de menuiseries) ;
- caractéristiques du chauffage collectif : type de générateur, puissance, année d'installation, contrat d'exploitation ;
- production d'eau chaude sanitaire, collective ou individuelle ;
- factures de combustible ou de réseau de chaleur des dernières années ;
- type de ventilation (naturelle, VMC simple flux, hygroréglable) ;
- diagnostics antérieurs : ancien DPE, audit, diagnostic technique global.
Indiquez le nombre de lots, l'année de construction et le mode de chauffage : des professionnels partenaires vous adressent leurs propositions.
Ce qui fait la classe énergétique d'un immeuble
La classe d'un immeuble dépend d'abord de son époque de construction, puis de l'état de son enveloppe, de ses menuiseries, de sa ventilation et de son système de chauffage. Les relevés de la visite alimentent le calcul : voici les caractéristiques qui pèsent le plus sur le résultat.
L'époque de construction : trois familles d'immeubles
La date de construction résume beaucoup de choix techniques. La première réglementation thermique date de 1974 : les immeubles conçus avant ne répondaient à aucune exigence d'isolation.
| Famille d'immeuble | Atouts fréquents | Points faibles fréquents | Leviers de travaux |
|---|---|---|---|
| Immeuble ancien en pierre ou brique (avant 1948) | Murs épais, forte inertie, mitoyennetés | Toiture et menuiseries anciennes, ventilation par infiltrations | Combles, menuiseries, régulation du chauffage |
| Immeuble de 1950 à 1975 | Formes compactes, chauffage souvent collectif | Béton sans isolation, ponts thermiques au droit des balcons et planchers | Isolation des façades par l'extérieur, toiture, planchers bas |
| Immeuble postérieur à 1975 | Isolation progressivement exigée par les réglementations thermiques successives | Niveau d'isolation variable selon l'année, équipements vieillissants | Remplacement des générateurs, ventilation, menuiseries |
Ces tendances ne prédisent pas une classe : un immeuble de 1960 rénové peut dépasser un immeuble récent mal entretenu.
Électricité : ce qui change en 2026
L'arrêté du 13 août 2025 a ramené de 2,3 à 1,9, à compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité qui sert à exprimer chaque kWh consommé en énergie primaire. Les immeubles et logements chauffés à l'électricité voient mécaniquement leur étiquette énergie s'améliorer, sans changement pour une chaufferie gaz ou fioul.
Enveloppe, menuiseries et ventilation
Dans un immeuble, les déperditions se concentrent sur la toiture, les façades, les planchers bas au-dessus des caves et les fenêtres. Les deux premières relèvent presque toujours des parties communes : c'est là que la copropriété a le plus de prise.
Les menuiseries sont souvent privatives selon le règlement de copropriété, d'où des façades mêlant simple et double vitrage. La ventilation compte aussi : une aération par infiltrations augmente les pertes.
Chauffage collectif ou individuel : deux immeubles, deux lectures
Le mode de chauffage change la manière dont le diagnostiqueur collecte les données : une chaufferie commune se décrit une fois pour tout l'immeuble, des équipements individuels doivent être relevés logement par logement ou par échantillon. Le système de chauffage conditionne donc toute l'organisation du diagnostic.
| Critère | Chauffage collectif | Chauffage individuel |
|---|---|---|
| Source des données | Syndic et exploitant | Chaque copropriétaire |
| Point d'attention | Rendement et régulation de la chaufferie | Diversité des équipements |
| Levier de travaux | Décision collective en assemblée générale | Décisions individuelles, sauf travaux sur l'enveloppe |
Ce que le diagnostiqueur relève selon le système
En chauffage collectif, l'analyse porte sur le générateur (chaudière, pompe à chaleur, sous-station de réseau de chaleur), le réseau de distribution, le calorifugeage des tuyauteries et la régulation.
En chauffage individuel, chaque logement peut avoir son équipement : chaudière gaz, convecteurs électriques, pompe à chaleur. La représentativité de l'échantillon devient décisive.
Du DPE de l'immeuble aux DPE des lots
Les données recueillies pour le DPE de l'immeuble peuvent servir à établir le DPE de chaque logement, selon l'article 8 de l'arrêté du 31 mars 2021. Le diagnostic de l'immeuble profite ainsi directement aux copropriétaires.
Le principe est encadré. Les données du bâtiment (parois, toiture, équipements collectifs) sont reprises, mais les données propres au logement nécessaires au calcul à son échelle doivent être renseignées pour chaque lot : chaque appartement reçoit son propre DPE, distinct de l'étiquette collective.
Côté copropriétaire, la règle n'a pas changé : pour vendre ou louer son lot, il doit fournir le DPE de son logement dans le dossier de diagnostic technique, et le DPE collectif ne le remplace pas. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent pour une mise en location.
Après le diagnostic : PPPT, travaux et assemblée générale
Le DPE collectif sert de base technique au projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui programme sur dix ans les travaux d'économies d'énergie et de conservation de l'immeuble. Une fois les étiquettes connues, la copropriété doit décider quoi en faire.
Du classement de l'immeuble au plan de travaux
Le DPE dit où en est l'immeuble ; le PPPT liste les travaux, estime la performance énergétique atteinte après leur réalisation et les répartit dans le temps. Commander les deux de manière coordonnée évite deux visites et fonde les scénarios de travaux sur les mêmes relevés.
Préparer le vote en assemblée générale
D'après l'ANIL, la résolution soumise à l'assemblée porte sur le prestataire retenu, plusieurs offres ayant été mises en concurrence, et non sur le seul principe du diagnostic. Elle se vote à la majorité simple de l'article 24 (loi de 1965 sur la copropriété). Des devis comparables précisent :
- le périmètre de visite et le nombre de logements visités ;
- la génération éventuelle des DPE des lots ;
- l'articulation avec un PPPT ;
- les recommandations de travaux et leur hiérarchisation.
Obtenir des devis pour le DPE de votre immeuble
Le formulaire de ce site transmet votre demande à des diagnostiqueurs et bureaux d'études partenaires, qui vous adressent leurs propositions. Quelques informations suffisent : adresse, nombre de lots, année de construction, mode de chauffage et date de la prochaine assemblée.
Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés : le nombre de logements visités, la présence d'une chaufferie à décrire et la génération des DPE des lots expliquent l'essentiel des écarts entre deux propositions.
Recevez des devis comparables, établis sur les mêmes informations, pour les présenter au conseil syndical.